家が値下がりした場合


家の価格が購入時よりも値下がりしてしまった、というケースは多いですよね。新築物件を売る時は当然購入時より安くなりますし、中古でも同様のことが多いです。このようなケースでは、家を売る時の税金はかかるのでしょうか。

電卓結論を言うと「税金はかかりません」。住宅も含めて、その不動産を購入した時の金額より、安い値段で売った場合には、売り手には税金がかからないのです。これはよく考えると当たり前で「利益が出ていない」からですね。個人でも法人でも税金というのは「利益」に対してかかるものなのです。

「買った時より安く売った」ということは、利益どころか赤字なので、この損失を使って「その後の年度の利益を減らす」ことができます。これによって「税金を安くできる」わけです。

つまり「売る時点で税金がかからない」というだけでなく「翌年以降の、不動産と関係ない収入に対して、課税される金額を減らすこともできる」わけです。家の値段が購入時より下がってしまうのはショックですが、それでもこのように、税金面で多少は優遇してもらえるわけですね。特に「損失を使って、翌年からの利益を減らす」という「繰越控除」については、知らずに損している方が多いので、これはぜひ活用なさってください。


土地建物所有期間


家を売る場合、その建物に長く住んでいたこともあれば、短期間しか住んでいなかったということもあるでしょう。実は、このような「住んでいた期間」によっても、売却にかかる税金が変わるのです。この「土地建物所有期間」について解説します。

家の写真この期間は「長期・短期」の2種類に分けられます。長期は「5年超」で、短期は「5年以下」です。長期に該当する場合(長く住んでいた場合)は、その建物を売った時の利益は「長期譲渡所得」とされます。そして、かかる税率はやや低くなります。

一方、「短期譲渡所得」については、かかる税率が高くなります。これは「住む目的で買った建物ではなく、最初から売買を目的としていた可能性が高い」と国税庁から見られるからです。つまり「稼ぐために不動産を転売している人に対しては、高めの課税をしよう」という方針ですね。

まとめると、もし「5年超」という長期間住んでいた物件なら、売却時にかかる税金の割合も低くなって有利です。一方「5年以下」という短期間で売る場合には、税金が高くなってしまうので、特に売却価格が高い時には、その税金の支払いの準備もしておく必要があります。高く売れて利益が出ても、それが全て自分のものになるわけではない、ということを理解して下さい。


かかる税金の種類


税金にはいろいろ種類がありますが、家を売る時には、どの種類の税金がかかるのか気になる方も多いでしょう。家を売る時にかかる税金の種類は、名前は難しいですが、種類や内容はそれほど難しくありません。

家種類は「譲渡所得税・住民税」の2つです。「譲渡所得税」というと難しそうですが、要は「所得税」です。家を売って出た利益に対して、通常の事業の利益やお給料としての収入のように課税する、ということですね。「譲渡」というのは「売却」とほぼ同じ意味です。ただ譲る時もあれば、売る時もありますが、どちらにしても税金の用語では「譲渡」となります。

所得税は国税で、これとは別に「地方税」もかかります。これが「住民税」です。つまり「国・地方」のそれぞれに1種類ずつの税金を払うということですね。住民税は所得税と違い、割合が一律では決まっていません。それぞれの地域によって異なるので、役所のホームページなどで確認するようにしてください。

まとめると「譲渡所得税」と「住民税」の2種類の税金が、家を売る時にかかります。ただ、これはあくまで「買った時より高く売れて、利益が出た場合」だけです。もし「購入時より安くなって利益が出なかった」という時には、税金はかかりません。


家を売る時の税金


家を売るのは、多くの方々にとって人生で初めての仕事なので、何をどうしたらいいか全くわからないですよね。特に税金に関する内容は、家を売ること以外でも難しい分野なので、これについて悩んでいる方も多いかと思います。

考える女性まず、家を売る時にかかる税金の種類ですが、これは2種類です。「譲渡所得税」と「住民税」です。名前は長いですが、譲渡所得税は普通のお給料でいう「所得税」だと思ってください。住民税は名前の通りで、お給料にかかるものと同じです。

次に家を売る時の税金の計算では「土地建物所有期間」も重要になります。5年以下しか住んでいなかった物件だと、売る時の税金も高くなります。逆に5年超住んだ場合には、税金が低くなります。これは「不動産の転売で利益を上げる人に対して課税をする」ためのルールです。

家を売る時、バブルのような転売でなければ、大抵は「購入時より安い価格になってしまう」ものです。そのような時、税金はかかりません。税金は「利益が出た時」にかかるものだからです。購入時より低い値段ということは、利益が出ていないので、税金を払う必要はないということです。

以上、家を売った後の対応の中でも、特に税金の支払いのルールについてまとめてきました。大抵、家の売却では不動産会社を通すので、その担当者の方が教えてくれることではありますが、事前に知っておくことで、売った後の費用がいくら必要か、などのシミュレーションができて良いでしょう。こうした知識も持って、物件の売却に臨んでいただけたらと思います。